長江商報消息 自從央視報道土地增值稅後,這件事被業內外持續不斷地熱議與爭論。央視報道涉及的上市房企,紛紛發公告澄清。而國家稅務總局有關負責人回應稱:央視報道中有關人員對欠稅的巨額推算,方法是不正確的,對稅收政策和徵管方式存在誤解誤讀,近幾年土地增值稅徵管力度是逐步加大的。
  到底誰對誰錯?其實,央視也只是將存在多年的一個“老問題”,重新翻了出來。土地增值稅,一直是房地產稅收體系中,稅種設計最複雜、徵稅成本最高、稅制最不統一、官企扯皮最多的一個稅種。
  不妨先拋出觀點——我認為此稅可以考慮廢除了。首先,從設稅的初衷看,1993年12月通過的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,第一條就開宗明義:為了規範土地、房地產市場交易秩序,合理調節土地增值收益,維護國家權益,制定本條例。其背景是,1992年至1993年,海南、北海、珠海等南方部分地區樓市火爆,炒地皮現象突出,房地產泡沫嚴重。為此,1993年6月國務院發文,大力度調控房地產。
  不容否認,本世紀最初十年,全國房地產市場再度經歷了複蘇、繁榮,而且部分年份市場有些瘋狂,比如2005年、2007年和2009年。在這一過程中,地價漲幅顯著超過房價漲幅,部分企業和部分項目,存在利潤率過高的情況。在這種情況下,通過土地增值稅來調節土地市場及房企收益,有一定的積極意義。
  但是,必須看到兩點新情況。一是2004年實行“招拍掛”後,通過各種關係低價、協議拿地已非普遍現象,土地增值額的多少,主要取決於開發商對於市場的判斷及運營水平。二是2008年以來,房地產開發行業的利潤率總體趨降,暴利項目越來越少,個別時段還曾出現虧錢賣樓的情況。這就意味著,近幾年的房地產市場形態及項目利潤率,已與1992-1993年明顯不同,開徵土地增值稅的初衷已失去了“土壤”。
  三中全會提出:要按照統一稅制、公平稅負、促進公平競爭的原則。關於房地產領域,財政部長樓繼偉解讀:改革加快房產稅立法和改革步伐,減少房產建設和交易環節稅費,清費立稅,增加房產保有環節的稅收。
  而土地增值稅,已成為房地產交易環節增速最快、金額較高的稅種。契稅、土地增值稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅,這五類直接針對房地產的稅種,2012年全國總收入為10128億元,比2000年的449億元增長22倍。其中,土地增值稅2012年為2719億元(僅略少於2874億元的契稅),比2000年的8.4億元暴增323倍。而作為保有環節的稅種,2012年房產稅為1373億元,比2000年的210億元僅增長5.5倍。
  也就是說,土地增值稅成為優化房地產稅收結構的“攔路虎”。理應增加房產稅,而弱化或取消土地增值稅。更何況,土地增值稅與所得稅在功能上有重疊之處。
  當然,取消此稅還有很多其他理由,比如:超率四級累進稅率,扣除項目太多,操作過於複雜,徵稅成本太高;分為預徵與清算兩個時間節點,一個項目從售房到竣工少則一兩年,長達四五年,徵稅變成了“長征”;各地稅制不統一,預徵率也不一樣,各地稅務局各行其是;全國幾萬家開發商,誠信度有差異,縱容不誠信者,就是對誠信者的不公平、不公正。
  據《新京報》
  ■楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)  (原標題:不妨考慮廢除土地增值稅)
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